Acheter un bien immobilier en couple franco-russe ou franco-ukrainien en 2026

Acheter un bien à deux quand l’un des conjoints vient de Russie ou d’Ukraine

Un couple franco-russe ou franco-ukrainien qui envisage d’acheter un appartement ou une maison en France se pose rarement les mêmes questions qu’un couple purement français. La banque va-t-elle accepter des revenus perçus à Moscou, Kyiv ou ailleurs ? Faut-il un titre de séjour pour signer l’acte ? Le régime matrimonial choisi au mariage change-t-il qui possède réellement le bien ? Et pour un conjoint resté ressortissant russe, les sanctions européennes viennent-elles compliquer un transfert de fonds depuis son pays d’origine ?

Réponse courte à la question la plus fréquente : oui, un couple franco-russe ou franco-ukrainien peut acheter un bien en France en 2026, y compris lorsque l’un des conjoints n’a pas de titre de séjour et reste résident fiscal russe ou ukrainien. Le point décisif n’est pas la nationalité mais la résidence fiscale, l’origine des fonds, le régime matrimonial et la structuration du financement. Ce guide détaille chacun de ces points, ainsi que les pièges spécifiques aux dossiers avec des revenus en devise étrangère ou des fonds transitant par la Russie.

Faut-il un titre de séjour pour acheter un bien en France ?

Non. L’achat immobilier en France n’est pas conditionné à un statut de résident. Un citoyen russe ou ukrainien peut acquérir un bien en tant que non-résident, sans visa long séjour ni carte de séjour, en se présentant simplement devant un notaire français avec les documents requis.

En pratique, l’opération se déroule comme pour tout acheteur : signature d’un compromis de vente, puis de l’acte authentique chez le notaire. Le notaire vérifie systématiquement trois éléments avant de finaliser la vente :

• l’identité de l’acheteur, via une pièce d’identité en cours de validité ;
• l’origine des fonds utilisés pour le paiement, avec des justificatifs bancaires précis ;
• l’absence d’implication d’une personne ou d’une entité soumise à des sanctions européennes dans la chaîne de paiement.

Cette dernière vérification, propre aux dossiers impliquant des fonds russes, peut allonger les délais si les justificatifs ne sont pas immédiatement disponibles. Un notaire habitué aux dossiers internationaux anticipe généralement ce point dès le premier rendez-vous plutôt que de le découvrir au moment de la signature.

Un numéro fiscal français est en général attribué après l’enregistrement de l’acte, même pour un acheteur qui n’a jamais eu de lien fiscal avec la France auparavant. Il devient nécessaire pour les démarches fiscales qui suivent l’achat, notamment la déclaration de la taxe foncière.

Comment les banques françaises traitent les revenus en devise étrangère

C’est le point qui surprend le plus les couples franco-russes et franco-ukrainiens : une banque française ne retient généralement pas 100 % des revenus déclarés en roubles ou en hryvnias pour calculer la capacité d’emprunt. Une décote de 10 à 30 % est fréquemment appliquée, pour couvrir le risque de fluctuation du taux de change sur la durée du prêt.

Le plafond d’endettement reste la règle centrale du crédit immobilier français : 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Mais quand une partie de ces revenus est en devise étrangère et décotée, la capacité d’emprunt réelle du couple peut se retrouver sensiblement inférieure à ce que suggère un simple calcul sur le revenu brut déclaré.

Un patrimoine documenté à l’étranger (immobilier, épargne, parts sociales) peut rassurer une banque, mais il sert avant tout à consolider l’apport ou à démontrer une capacité d’épargne, pas à se substituer à un revenu régulier dans le calcul du taux d’endettement.

Les documents à réunir avant de solliciter un prêt

Pour un dossier avec un conjoint russe ou ukrainien, l’expérience des courtiers spécialisés en profils internationaux montre qu’il vaut mieux réunir en amont :

• les relevés bancaires des trois derniers mois, dans le pays de résidence et en France si un compte existe déjà ;
• les avis d’imposition ou équivalent russe/ukrainien traduits par un traducteur assermenté ;
• les justificatifs précis de l’origine de l’apport, avec trace des virements bancaires ;
• une attestation de l’employeur ou les statuts de l’entreprise si le conjoint est indépendant ;
• si le dossier comporte un patrimoine immobilier russe ou ukrainien, une évaluation ou un acte de propriété traduit.

Passer par un courtier habitué aux profils internationaux est souvent recommandé : les critères d’acceptation varient fortement d’une banque à l’autre, et certaines banques françaises restent plus ouvertes aux revenus en devises jugées stables (dollar, livre sterling, franc suisse) qu’aux devises jugées plus volatiles.

Régime matrimonial : qui devient réellement propriétaire du bien

Le régime matrimonial applicable au couple détermine directement la répartition de la propriété, une question que beaucoup de couples découvrent seulement au moment de signer l’acte.

Sous le régime légal français de communauté réduite aux acquêts, un bien acheté pendant le mariage entre en principe dans la communauté, même si un seul des deux époux a signé l’acte et financé l’achat. Cette règle surprend souvent le conjoint français quand le bien a été financé majoritairement par des fonds propres apportés par le conjoint russe ou ukrainien avant le mariage : sans clause de remploi précisément rédigée dans l’acte, ces fonds propres peuvent perdre leur caractère personnel une fois investis dans un bien commun.

Sous séparation de biens, chacun reste propriétaire selon ce qu’il a réellement financé, à condition que l’acte notarié reflète fidèlement cette répartition. C’est le régime le plus souvent recommandé lorsque l’un des conjoints détient un patrimoine préexistant important, russe, ukrainien ou français — voir notre guide sur le choix du régime matrimonial pour les critères de décision détaillés.

Un mariage célébré en Russie ou en Ukraine avant l’installation en France, sans contrat de mariage explicite, relève souvent par défaut d’un régime légal étranger que le notaire français devra qualifier avant de rédiger l’acte d’achat. Ce point technique, souvent négligé, peut retarder une transaction si le couple ne l’a pas anticipé.

Cette question du régime matrimonial rejoint directement celle de la succession : un bien acheté à deux pendant le mariage n’est pas transmis de la même façon selon qu’il appartient à la communauté ou reste un bien propre. Un couple qui achète en pensant uniquement au financement immédiat, sans se projeter sur la transmission du bien, découvre parfois trop tard que le régime choisi ne correspond pas à ses souhaits patrimoniaux réels.

Le cas particulier d’un achat pendant les démarches de visa ou de titre de séjour

Un couple encore en cours de régularisation administrative — visa long séjour en attente, première carte de séjour vie privée et familiale non encore délivrée — peut légitimement se demander si un achat immobilier est prématuré. Sur le plan strictement juridique, rien n’empêche cet achat : la propriété immobilière ne dépend pas du statut de séjour, comme évoqué plus haut pour les non-résidents.

En pratique, la situation appelle toutefois de la prudence sur deux points distincts du droit de propriété lui-même. D’abord, une banque française peut se montrer plus réticente à financer un dossier tant que la stabilité de la résidence du conjoint étranger n’est pas établie, même si ce dernier n’est pas l’emprunteur principal — la cohérence globale du foyer entre dans l’appréciation du risque. Ensuite, un achat réalisé avant l’obtention du titre de séjour peut compliquer certains justificatifs de domicile demandés plus tard pour le regroupement familial ou le renouvellement de titre de séjour, si l’acte de propriété ne correspond pas à l’adresse déclarée dans le dossier consulaire.

La recommandation la plus fréquente chez les professionnels du droit des étrangers est de synchroniser, autant que possible, les démarches d’achat immobilier avec l’avancement du dossier de séjour, sans que l’une ne bloque strictement l’autre.

Sanctions européennes et transferts de fonds depuis la Russie

C’est le point le plus sensible en pratique pour un couple dont l’un des conjoints reste ressortissant russe. Les sanctions de l’Union européenne contre la Russie n’interdisent pas en bloc l’achat immobilier par un citoyen russe, mais elles peuvent bloquer ou ralentir une transaction si la chaîne de paiement implique une personne, une entité ou une banque sanctionnée.

Le point critique reste le virement des fonds. Un transfert direct depuis une banque russe vers une banque française n’est pas automatiquement interdit, mais :

1. il doit être vérifié en amont par la banque française, qui applique ses propres règles de conformité au-delà des seules obligations légales ;
2. le circuit bancaire disponible dépend fortement des banques concernées et peut évoluer selon le contexte géopolitique ;
3. le notaire exerce lui aussi une vigilance systématique sur l’origine des fonds, dans le cadre de ses obligations de lutte contre le blanchiment ;
4. un blocage bancaire peut survenir même lorsque les fonds sont légitimes, simplement parce que le circuit de paiement choisi n’est pas compatible avec les contrôles en vigueur.

La recommandation pratique la plus fréquente chez les professionnels spécialisés est de faire valider le schéma de paiement par la banque française avant de signer un compromis de vente, et non après, pour éviter de se retrouver engagé sur un achat sans pouvoir finaliser le virement à temps.

Taxes spécifiques pour un bien détenu par un non-résident

Un couple qui achète en France sans que les deux conjoints y résident doit anticiper des obligations fiscales qui ne dépendent pas de la nationalité, mais de l’usage réel du bien :

• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : due dès lors que le bien est utilisé comme résidence secondaire au 1er janvier de l’année, indépendamment de la nationalité ou du lieu de résidence fiscale du propriétaire.
• Taxe sur les logements vacants (TLV) : applicable si le logement reste vide et non meublé plus d’un an, dans une zone dite tendue. Le taux généralement cité est de 17 % la première année d’application, puis 34 % les années suivantes.
• Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : en dehors des zones tendues, certaines communes ont institué cette taxe, généralement après deux ans de vacance constatée.

Résider en Russie ou en Ukraine n’exonère d’aucune de ces taxes : elles s’appliquent selon l’usage effectif du bien, pas selon la résidence fiscale du propriétaire.

Checklist avant de se lancer

Pour un couple franco-russe ou franco-ukrainien qui prépare un achat immobilier en France, l’ordre des démarches compte autant que leur contenu :

• vérifier avec un notaire le régime matrimonial applicable, surtout si le mariage a eu lieu à l’étranger ;
• réunir les justificatifs de revenus et de patrimoine traduits par un traducteur assermenté avant tout rendez-vous bancaire ;
• solliciter un courtier habitué aux profils internationaux plutôt qu’une seule banque généraliste ;
• faire valider par la banque le circuit exact de transfert des fonds si une partie provient de Russie, avant de signer un compromis ;
• anticiper une décote de 10 à 30 % sur les revenus en devise étrangère dans le calcul du budget réel ;
• prévoir un apport plus élevé que pour un dossier classique, souvent 20 à 30 % du prix pour un profil non-résident ;
• clarifier avec le notaire, avant l’achat, la répartition de propriété si le financement n’est pas strictement égal entre les époux.

Le compte joint du couple franco-russe est souvent l’étape préalable la plus utile : ouvrir un compte commun en France plusieurs mois avant le projet d’achat permet de constituer un historique bancaire français qui rassure les prêteurs, bien plus efficacement qu’un dossier présenté au dernier moment avec des relevés uniquement étrangers.

Sources et références

• Notaires de France, fiche pratique « L’achat en France par un non-résident », 2026.
• Direction générale des douanes et des impôts, note aux opérateurs sur les mesures restrictives applicables à la Russie, mise à jour juillet 2025.
• Impots.gouv.fr, « J’ai des biens immobiliers en France », rubrique international-particulier, 2026.
• Notaires de France, fiches pratiques sur le régime matrimonial et la communauté réduite aux acquêts, 2026.
• Guides professionnels sur le crédit immobilier des non-résidents et expatriés, 2026.